Phân Tích Nguồn Cung Căn Hộ TP. Thủ Đức Năm 2025: Thực Trạng và Dự Báo

Tổng quan nguồn cung căn hộ TP. Thủ Đức

TP. Thủ Đức, khu vực phía Đông TP.HCM, từ lâu đã là tâm điểm của thị trường bất động sản nhờ vị trí chiến lược và hạ tầng phát triển mạnh mẽ. Năm 2025, theo dự báo từ các đơn vị nghiên cứu như CBRE và JLL, TP. Thủ Đức tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM, chiếm khoảng 70% tổng rổ hàng sơ cấp . Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở thực tế, tạo áp lực lớn lên giá bán và xu hướng dịch chuyển phân khúc.

Thực trạng nguồn cung hiện tại

Trong năm 2024, TP.HCM ghi nhận nguồn cung căn hộ mới giảm mạnh, chỉ khoảng 5.000 căn, trong đó TP. Thủ Đức đóng góp phần lớn với các dự án như MT Eastmark City và The Aurora (CBRE). Sang năm 2025, nguồn cung dự kiến tăng lên 8.000-10.000 căn toàn TP.HCM, với TP. Thủ Đức chiếm gần 50% (Savills). Dù vậy, con số này chỉ đáp ứng khoảng 30% nhu cầu thực tế, cho thấy tình trạng khan hiếm vẫn kéo dài.

Các dự án tại TP. Thủ Đức chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp (giá trên 60 triệu/m²), như Happy One Sora (45,9 triệu/m²), trong khi căn hộ bình dân (dưới 25 triệu/m²) gần như biến mất. Điều này phản ánh sự lệch pha cung-cầu, khiến người mua để ở gặp khó khăn, còn nhà đầu tư lại có thêm cơ hội sinh lời.

Dự báo nguồn cung năm 2025

• Số lượng: Theo CBRE, TP. Thủ Đức sẽ đón thêm các dự án tồn kho tái khởi động như Gem Riverside và các dự án mới từ Vạn Xuân Group, Masterise Homes. Tổng cộng, khoảng 4.000-5.000 căn hộ mới dự kiến ra mắt tại đây.
• Phân khúc: 80% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang (CBRE), tập trung ở các khu vực như Linh Xuân, Trường Thọ, Hiệp Bình Phước nhờ hạ tầng giao thông (metro số 1, Vành đai 3) và sự hiện diện của các khu công nghiệp lớn (Linh Trung).
• Giá bán: Giá sơ cấp dự kiến tăng 5-10% so với 2024, dao động từ 60-100 triệu/m², thậm chí chạm mức 290 triệu/m² ở một số dự án VIP (One Housing). Các dự án như King Crown Infinity hiện đã đạt 90-100 triệu/m², cho thấy xu hướng “lấn sân” phân khúc siêu sang.

Yếu tố tác động đến nguồn cung

1. Hạ tầng giao thông: Tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên sắp vận hành và đường Vành đai 3 đẩy nhanh tiến độ là động lực lớn, tăng sức hút cho bất động sản TP. Thủ Đức.
2. Pháp lý: Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý từ Chính phủ giúp nhiều dự án tồn kho quay lại thị trường (VnExpress), nhưng số lượng vẫn hạn chế do chi phí phát triển dự án tăng cao.
3. Nhu cầu thực: Với dân số đông, gần các khu công nghiệp và Làng Đại học Quốc gia, TP. Thủ Đức có nhu cầu nhà ở lớn, đặc biệt từ nhóm chuyên gia và sinh viên.

Cơ hội và thách thức

• Cơ hội: Nhà đầu tư có thể tận dụng tiềm năng tăng giá và lợi suất cho thuê (5-7%/năm) tại TP. Thủ Đức, đặc biệt với các dự án như Happy One Sora hay Vạn Phúc City (dự kiến mở bán căn hộ 2025).
• Thách thức: Khan hiếm căn hộ giá rẻ khiến người mua ở thực khó tiếp cận. Giá bán tăng liên tục cũng làm giảm tỷ lệ hấp thụ ở một số khu vực có nguồn cung lớn như phường Bình Thọ.

Kết luận

Nguồn cung căn hộ TP. Thủ Đức năm 2025 tuy có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn không đủ để giải tỏa cơn khát nhà ở. Với vị trí chiến lược, hạ tầng đồng bộ và sự tham gia của các chủ đầu tư lớn, khu vực này sẽ tiếp tục là điểm sáng bất động sản TP.HCM. Người mua cần cân nhắc kỹ phân khúc, vị trí và tiềm năng đầu tư để đưa ra quyết định phù hợp.